资产管理计划两篇
资产管理计划两篇篇一：XX专项资产管理计划Q&A 一 关于本产品 1 产品设计
Q 产品一年几次付息？付息时点是？
1年1次付息。付息时点为产品存续期内每年的最后一个工作日，最后
A 一次付息日为专项计划终止日 Q 优先级期限几年？ A 预期3年，不超过5年
Q “基金有权提前结束”安排的原因？具体如何操作，决策流程是什么？
由于公募REITs存在3年内推出的可能性，若3年内推出公募REITs， A 且届时市场情绪良好，基金管理人出于投资人收益最大化的考虑，经投决会通过，即可安排产品提前结束
Q 次级投资的投资收益（派息及权益投资回收）分配是怎样的？
日常派息是每年源自物业租金的收益扣除各项税费后优先支付优先级受益凭证固定基础收益之后的剩余部分，权益投资回收是在基金退出投资
A 后专项计划所持基金份额增值部分扣除相关费用和当年优先级基础收益后的剩余部分的90% 2 产品收益
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Q 优先级收益率低于同信用等级金融产品，溢价合理性？
本产品的优先级产品并非纯粹的固定收益产品，由于其能为投资者分享未来物业增值部分，故其实质上为附带认股期权的夹层产品，该期权的
A 内在价值将对其收益率提供补偿。若以目前测算来看，其退出时所获得的综合收益水平将优于同信用等级金融产品 3 产品风险
Q 优先级是否有本金损失的风险？
考虑到作为目标资产的两栋房产地理位置优越，资产价值较高，未来价值出现下滑的可能性较小；承租户主要为中信证券及其关联公司，租户资质优良，未来租金收入稳定。根据中诚信评级报告测算显示，北京和深圳写字楼售价的历史数据显示，近5年写字楼售价最大跌幅均发生在2009年，即全球金融危机爆发时期，跌幅分别为17%和13%。在此基础上，评级机构按照非公募基金退出方式的不同，将上述最大跌幅分别放大1.4倍和1.6倍，即以上市方式退出时，北京物业和深圳物业公允价
A 值累计减值分别为23.8%和18.2%；以收购方式退出时，北京物业和深圳物业公允价值累计减值分别为27.2%和20.8%。在上述极端压力场景下，测算专项计划现金流对兑付专项计划税费及优先级受益凭证本息所产生的影响。结果显示专项计划的现金流入仍能覆盖当期计划所产生的税费支出及优先级受益凭证本息兑付。从而中诚信对优先级给予AAA评级，即表明该优先级基本不受不利经济环境的影响，本金的减值风险极低
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同时，由于物业估值采取的是2012年的评估值，目前已经有约10%的增长，再加上30%次级档的支撑，优先级本金的安全垫约有40-50% 4 产品政策
Q 证监会取消专项计划产品审批对本产品是否有影响？ A 根据目前与证监会及交易所沟通，本产品不受影响 Q 非公募基金是证券投资基金吗？和基金子公司专户有何区别
本非公募基金是新基金法实施后获批的唯一一支非公开募集证券投资基
A 金，该产品与基金子公司专户适用法规有所不同
Q 国内推出REITs有无时间表？可能性多大？取决于哪些因素
REITs作为房地产市场中一支重要的金融工具，一直以来各监管部门都予以了高度重视。启航私募REITs产品作为中信证券发起的一支准公募REITs产品，是在证监会的指导下为公募REITs产品推出而准备的试点 A 产品，其交易结构的搭建到目标资产的准备都是按照公募REITs标准设立。目前证监会已着手进行公募REITs细则的起草与制定。中信证券作为国内REITs研究小组主要参与方也与会里保持着紧密的沟通，预计年内有很大可能取得突破
Q 国内REITs的形式？与国外有何差别？
A 预计采用信托型REITs结构，与国外主流REITs产品没有本质差别 Q REITs是否仍然面临双重征税问题？
A 预计公募REITs产品推出时相关税负问题会得到妥善处理 Q 基金能否投专项资产管理计划？
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可以投资。根据证监基金字[2006]93号《关于投资基金投资资产支持 A 证券有关事项的通知》，证券投资基金可投资中国证监会批准的企业资产支持证券类品种，本产品属于该品种 Q 专项资产管理计划的流动性怎样？
目前交易不够活跃，但由于本产品具有对于未来REITs开闸的预期，对
A 催生市场的交易意愿有正向作用 二 交易与管理 1 交易方利益冲突
Q 各参与方是否存在利益冲突的问题？
根据与证监会相关沟通，为尽可能降低试点产品的投资者风险，选择了以中信系金融机构作为主要承租方的优质物业，各参与方存在一定的关联交易，但产品本身设置了多项措施以有效防范利益冲突对投资者利益的损害
首先，中信证券已承诺认购次级份额的10%，本产品的次级部分是优先A 级份额的安全垫，通过持有次级，中信证券将与投资人共担风险，保持
其次，为保证租金定价和资产估值的公允，项目团队引入独立第三方机
构对交易的公允性提供充分证据以有效避免可能的不利影响。在未来物业运营和处置环节，基金管理人也将充分利用独立第三方的专业服务机构，将物业管理服务外包并聘请专业资产评估机构进行全面评估 再者，本产品引入持有人大会的决策机制。根据本次专项计划标准条款的约定，本专项计划的受益凭证持有人有权知悉专项计划投资运作的信
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利益一致
息及专项计划资产的管理、运用、处分及收支情况，有权要求计划管理人作出说明，并可以通过召开持有人大会的形式对有关专项计划资产的相关决策进行表决 2 购买资产交易环节安排
Q 购买资产及管理主要的税费有哪些？交易费用、期间费用
购买资产涉及印花税，运营管理阶段涉及印花税、营业税、房产税和所
A 得税
Q 交易的完成是否有不确定性？预计何时完成
本项目相关物业资产的过户重组以及租赁合同的签署都已完成。产品一
A 旦成立后续工作都将顺利完成，预计将于产品设立后一个月内完成 Q 完成交易的时间长短，是否影响优先级和次级投资人的收益？
完成交易的时间长短，不影响优先级收益，优先级的基础收益是从交割 A 日开始计算，如果完成交易时间超过预计时间，会影响到次级投资人的收益
Q 交易环节是否存在税务、法律风险？
交易过程中的每个环节，都是有会计师、律师参与交易文件的设计以及
A 相关合同撰写，并出具专业意见，确保整个产品合法、合规。 Q 在中信证券的报表上楼宇的价值是多少？
建议投资人查阅20XX年9月27日中信证券董事会决议公告。北京中信
A 证券大厦资产原值2,310,486,204.86，深圳中信证券大厦资产原值660,200,516.54 （建议投资人查阅公告，资产原值模糊表述） Q 作为基础资产的两栋楼，打了多少折
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