编写人 | 校核人 | ||||
审核人 | 批准人 | ||||
项目开发计划书
编制: 审核: 批准:
年 月 日
编 制 说 明
1、 本计划书包含项目从拿地开始到全部交付、以及项目后评价全过程的计划管理。
2、 项目概况(包括地理位置、主要技术经济指标、拿地方案等)
3、 项目分期(含分期的原则,各期的衔接)开发说明
4、 各关键节点说明
5、 计划措施说明
6、 其他说明
目 录
1、 项目整体开发规划(一级科目)
2、 项目整体开发计划
3、 项目前期开发计划
4、 项目年度开发计划(按时间安排开发工作,包括衔接的各项工作计划)
5、 项目专项计划
5.1、设计计划(整体规划和分期设计)
5.2、报建计划(整体和分期)
5.3、成本计划(整体和分期的目标成本)
5.4、工程计划(单栋及整体区域)
5.5、营销计划(整体策划和分期)
5.6、资金计划(整体投资和分期需求)
6、项目管理计划
6.1、组织机构搭建计划
6.2、企业文化建设计划
一、 整体开发规划(一级科目)
项目开发周期 | 开发 周期 | 开发起止日期 | 拟投资资金(万元) | 开发 面积 | 目标 收入 | 自留资产(面积) | 备注 |
整体项目开发 | |||||||
一期 | |||||||
二期 | |||||||
三期 | |||||||
四期 | |||||||
五期 | |||||||
编制: 审核: 审批:(总裁审批)
二、 整体开发计划
项目开发阶段 | 一期 | 二期 | 三期 | 四期 | 五期 | |||||
起日期 | 止日期 | 起日期 | 止日期 | 起日期 | 止日期 | 起日期 | 止日期 | 起日期 | 止日期 | |
土地获取阶段 | ||||||||||
项目定位阶段 | ||||||||||
规划设计阶段 | ||||||||||
报建报批阶段 | ||||||||||
开工准备阶段 | ||||||||||
招投标阶段 | ||||||||||
项目建设阶段 | ||||||||||
营销策划阶段 | ||||||||||
交房验收 | ||||||||||
结算总结 | ||||||||||
编制: 审核: 审批:(总裁审批)
三、 前期开发计划(二级科目)
开发阶段 | 主要工作内容 | 开始时间 | 完成时间 | 责任部门 | 备注 |
一、土地获取阶段 | 1.1编制完成项目开发可行性研究报告 | ||||
1.2 招拍挂获取土地或项目合作洽谈 | |||||
1.3取得建设用地指标批复 | |||||
1.4土地合同签订或项目合作协议签订 | |||||
1.5完成土地使用权过户\成交并签订成交确认书 | |||||
1.6交纳土地价款及费用或项目款项支付 | |||||
二、项目定位阶段 | 2.1项目定位 | ||||
2.2项目功能配比定位 | |||||
2.3产品建议方案 | |||||
2.4规划设计要求 | |||||
三、规划设计阶段 | 3.1 设计单位招标 | ||||
3.2规划方案设计 | |||||
3.3初勘 | |||||
3.4初步设计 | |||||
3.5 详勘 | |||||
3.6施工图设计 | |||||
3.7景观方案设计 | |||||
3.8景观初步设计 | |||||
3.9景观施工图设计 | |||||
3.10其他专项设计 | |||||
四、报建报批阶段 | 4.1取得国有土地使用权证 | ||||
4.2办理用地规划许可证 | |||||
4.3办理工程规划工程许可证(副本) | |||||
4.4办理建筑施工许可证 | |||||
4.5办理预售许可证 | |||||
4.6办理工程规划工程许可证(正本) | |||||
4.7综合验收 | |||||
4.8办理房产总证 | |||||
五、开工准备阶段 | 5.1拆迁工程全部完成 | ||||
5.2场地地形测量、初勘 | |||||
5.3三通一平完成 | |||||
六、 招投标阶段 | 6.1监理公司招标 | ||||
6.2施工单位招标 | |||||
6.3物业公司招标(如需) | |||||
6.4景观工程单位招标 | |||||
七、建设阶段 | 7.1土方开挖 | ||||
7.2基础施工 | |||||
7.3施工至±0.00 | |||||
7.4主体封顶 | |||||
7.5主体验收 | |||||
7.6配套工程 | |||||
7.6.1给水工程 | |||||
7.6.2强电工程 | |||||
7.6.3人防工程 | |||||
7.6.4设备设施 | |||||
7.6.5消防工程 | |||||
7.6.6室外管网工程 | |||||
7.6.7道路工程 | |||||
7.7园林景观工程 | |||||
7.8综合验收 | |||||
八、营销策划 | 8.1售楼部开放 | ||||
8.2营销方案编审 | |||||
8.3开盘 | |||||
九、验收交房 | 9.1 交物业验收 | ||||
9.2移交物业 | |||||
9.2业主交房 | |||||
十、结算总结 | 10.1 工程结算 | ||||
10.2项目后评价 | |||||
编制: 审核: 审批:
四、项目 期年度开发计划
开发阶段 | 主要工作内容 | 2016年 | 2017年 | 2018年 | |||
开始时间 | 完成时间 | 开始时间 | 完成时间 | 开始时间 | 完成时间 | ||
一、土地获取阶段 | 1.1编制完成项目开发可行性研究报告 | ||||||
1.2取得建设用地指标批复 | |||||||
1.3完成土地使用权过户\成交并签订成交确认书 | |||||||
1.4分期地块、地价款支付 | |||||||
二、项目定位 | 2.1项目定位或调整 | ||||||
2.2项目功能配比定位 | |||||||
2.3产品建议方案 | |||||||
2.4规划设计要求 | |||||||
三、规划设计阶段 | 3.1 设计单位招标 | ||||||
3.2规划方案设计或调整 | |||||||
3.3初勘 | |||||||
3.4初步设计 | |||||||
3.5详勘 | |||||||
3.6施工图设计 | |||||||
3.7景观方案设计或调整 | |||||||
3.8景观初步设计 | |||||||
3.9景观施工图设计 | |||||||
3.10其他专项设计 | |||||||
四、报建报批阶段 | 4.1取得国有土地使用权证 | ||||||
4.2办理用地规划许可证 | |||||||
4.3办理工程规划工程许可证(副本) | |||||||
4.4办理建筑施工许可证 | |||||||
4.5办理预售许可证 | |||||||
4.6办理工程规划工程许可证(正本) | |||||||
4.7房产总证 | |||||||
五、开工准备阶段 | 5.1拆迁工程全部完成 | ||||||
5.2场地地形测量、初勘 | |||||||
5.3三通一平完成 | |||||||
六、 招投标阶段 | 6.1监理公司招标 | ||||||
6.2施工单位招标 | |||||||
6.3物业公司招标(如需) | |||||||
6.4景观工程单位招标 | |||||||
七、建设阶段 | 7.1土方开挖 | ||||||
7.2基础施工 | |||||||
7.3施工至±0.00 | |||||||
7.4主体封顶 | |||||||
7.5主体验收 | |||||||
7.6配套工程 | |||||||
7.6.1给水工程 | |||||||
7.6.2强电工程 | |||||||
7.6.3人防工程 | |||||||
7.6.4设备设施 | |||||||
7.6.5消防工程 | |||||||
7.6.6室外管网工程 | |||||||
7.6.7道路工程 | |||||||
7.7园林景观工程 | |||||||
7.8综合验收 | |||||||
八、营销策划 | 8.1售楼部开放 | ||||||
8.2营销方案(含定价) | |||||||
8.3开盘 | |||||||
九、验收交房 | 9.1 交物业验收 | ||||||
9.2移交物业 | |||||||
9.3业主交房 | |||||||
十、结算总结 | 10.1 工程结算 | ||||||
10.2项目后评价 | |||||||
编制: 审核: 审批:
五、专项计划
5.1设计计划
序号 | 任务内容 | 开始时间 | 完成时间 | 责任部门 | 责任人 | 备注 |
1 | 规划设计单位的选择及主任设计师考察 | |||||
2 | 规划设计合同签订 | |||||
3 | 设计供方确定 | |||||
4 | 设计任务书(各阶段设计任务书) | |||||
5 | 场地初勘报告 | |||||
6 | 出总平面及建筑方案并通过内部评审 | |||||
7 | 方案设计\通过审批(规划局) | |||||
8 | 主要材料标准下发 | |||||
9 | 出单体报建图文本并通过内部评审 | |||||
10 | 单体报建图通过审批(规划局) | |||||
11 | 规划放线定位 | |||||
12 | 出扩初设计文本并通过内部评审 | |||||
13 | 初步设计方案通过审批 | |||||
14 | 场地详勘报告 | |||||
15 | 施工图设计并通过内部评审 | |||||
16 | 施工图通过建设局等政府职能部门审查 | |||||
17 | 其他专项设计方案完成(供电、供电、燃气、管网、道路人防、消防等) | |||||
18 | 景观方案设计评审 | |||||
19 | 景观初步设计 | |||||
20 | 施工图设计 | |||||
编制: 审核: 审批:
5.2报建计划
序号 | 任务内容 | 开始时间 | 完成时间 | 责任部门 | 责任人 | 备注 |
1 | 办理土地使用权证手续 | |||||
1.1 | 土地摘牌 | |||||
1.2 | 交费后办证 | |||||
2 | 办理用地规划许可证手续 | |||||
2.1 | 规划方案审批 | |||||
2.2 | 规划指标核定 | |||||
2.3 | 规划总图审批 | |||||
2.4 | 办理用地规划许可证 | |||||
3 | 办理工程规划工程许可证(副本)手续 | |||||
4 | 办理建筑施工许可证手续 | |||||
5 | 办理预售许可证手续 | |||||
5.1 | 物业招标 | |||||
5.2 | 物业备案 | |||||
5.3 | 面积预测 | |||||
5.4 | 办理预售许可证 | |||||
6 | 办理房产总证手续 | |||||
6.1 | 竣工验收 | |||||
6.2 | 综合验收 | |||||
6.3 | 消防验收 | |||||
6.4 | 规划验收,办理工程规划工程许可证(正本) | |||||
6.5 | 面积实测 | |||||
6.6 | 办理房产总证 | |||||
7 | 办理国土总证 | |||||
8 | 办理分户房产证 | |||||
9 | 办理分户国土证 | |||||
编制: 审核: 审批:
5.3成本合约计划
序号 | 任务内容 | 开始时间 | 完成时间 | 责任部门 | 责任人 | 备注 |
1 | 目标成本编制 | |||||
1.1 | 主要经济指标核定 | |||||
1.2 | 主要材料标准价格核定 | |||||
1.3 | 目标成本编制 | |||||
1.4 | 目标成本审核下发 | |||||
2 | 招投标计划 | |||||
2.1 | 设计单位招标 | |||||
2.1.1 | 规划设计单位招标 | |||||
2.1.2 | 施工图设计单位招标 | |||||
2.1.3 | 景观设计单位招标 | |||||
2.2 | 监理公司招标 | |||||
2.3 | 施工单位招标 | |||||
2.3.1 | 土方施工招标 | |||||
2.3.2 | 基础施工单位招标 | |||||
2.3.3 | 总包单位招标 | |||||
2.3.4 | 室外管网施工单位招标 | |||||
2.3.5 | 智能化施工单位招标 | |||||
2.3.6 | 消防施工单位招标 | |||||
2.3.7 | 园林景观施工单位招标 | |||||
2.3.8 | 亮化工程施工单位招标 | |||||
…… | ||||||
2.4 | 物业公司前期介入招标 | |||||
3 | 合同计划 | |||||
3.1 | 设计合同签订 | |||||
3.2 | 监理合同签订 | |||||
3.3 | 施工合同签订 | |||||
3.3.1 | 土方施工合同签订 | |||||
3.3.2 | 基础施工单位合同签订 | |||||
3.3.3 | 总包单位合同签订 | |||||
3.3.4 | 室外管网施工单位合同签订 | |||||
3.3.5 | 智能化施工单位合同签订 | |||||
3.3.6 | 消防施工单位合同签订 | |||||
3.3.7 | 园林景观施工单位合同签订 | |||||
3.3.8 | 亮化工程施工单位合同签订 | |||||
…… | ||||||
编制: 审核: 审批:
5.4工程计划
序号 | 任务内容 | 开始时间 | 完成时间 | 责任部门 | 责任人 | 备注 |
1 | 土石方工程 | |||||
2 | 基础工程开工至±0.00 | |||||
2.1 | (分栋编计划) | |||||
3 | 主体工程(主体封顶) | |||||
3.1 | (分栋编计划) | |||||
4 | 装饰装修工程 | |||||
4.1 | (分栋编计划) | |||||
5 | 安装工程 | |||||
5.1 | 消防工程 | |||||
5.2 | 给水工程 | |||||
5.3 | 强电工程 | |||||
5.4 | 设备设施 | |||||
6 | 室外配套工程 | |||||
6.1 | 人防工程 | |||||
6.2 | 室外管网工程 | |||||
6.3 | 道路工程 | |||||
6.4 | 园林景观工程 | |||||
7 | 使用功能验收 | |||||
8 | 工程备案 | |||||
9 | 综合验收(消防、国土、园林、规划等) | |||||
10 | 交房 | |||||
编制: 审核: 审批:
5.5营销计划
序号 | 任务内容 | 开始时间 | 完成时间 | 责任部门 | 责任人 | 备注 |
1 | 市场调研报告 | |||||
2 | 项目定位策划报告 | |||||
3 | 产品定位报告 | |||||
4 | 营销方案(包含广告推广和销售全程方案) | |||||
5 | 招商策划方案 | |||||
6 | 招商团队建设 | |||||
7 | 招商执行完成 | |||||
8 | 营销团队的组建及培训(销售准备工作) | |||||
9 | 沙盘、样板房完成 | |||||
10 | 景观示范区完成 | |||||
11 | 营销中心的对外开放(前期蓄客阶段) | |||||
12 | 开盘预售 | |||||
13 | 销售 | |||||
13.1 | 销售完成50% | |||||
13.2 | 销售完成80% | |||||
13.3 | 销售完成90% | |||||
14 | 交付使用(交房) | |||||
编制: 审核: 审批:
5.6资金计划
序号 | 任务内容 | 需求时间 | 需求金额 | 责任部门 | 责任人 | 备注 |
1 | 土地款 | |||||
1.1 | 项目意向协议签订首付款 | |||||
1.2 | 土地转让协议签订款 | |||||
1.3 | 土地价款 | |||||
2 | 报建规费 | |||||
3 | 勘察设计款 | |||||
4 | 工程款 | |||||
5 | 材料设备采购款 | |||||
6 | 管理费用 | |||||
7 | 营销费用 | |||||
8 | 财务费用 | |||||
9 | 其他费用 | |||||
编制: 审核: 审批:
六、项目管理计划
6.1组织机构搭建计划
序号 | 项目建设阶段 | 需求岗位 | 需求人数 | 到岗时间 | 责任人 | 备注 |
编制: 审核: 审批:
6.2企业文化建设计划
序号 | 项目建设阶段 | 主要内容 | 培训时间 | 责任人 | 备注 |
编制: 审核: 审批: