西藏2015年房地产估价师《相关知识》：证券的分类模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、区位是指地球上__空间方位和距离上的关系。A．某一事物B．某房地产C．某一事物与其他事物D．各种事物

2、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是（）。A．7.02%B．7.04%C．7.50%D．7.85%

3、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。试计算该投资项目的资本金利润率为__。A．13.0%B．43.3%C．33.3%D．23.3%

4、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是__。A．物权B．知识产权C．人身权D．撤销权

5、流动比率，下列说法不正确的是。A：流动比率=流动资产总额／流动负债总额×100％B：又称之为“银行家比率”C：又称之为“二对一比率”D：在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上E：借款合同

6、某幢大厦的总建筑面积为10 000 ㎡，房地产总价值为7 000万元，其中土地总价值为3 000万元．王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250 ㎡，房地产价值为150万元．若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为．【2007年考题】A：1．67％B：2．33％C：2．75％D：3．33％E：工业用地的监测点评估价格

7、B房地产开发公司在A市进行房屋拆迁时，认为所拆该市居民马某的住房院内的一平房为违章建筑，马某不服。最终判断马某住房院内的平房是否属于违章建筑，必须由出具证明。A：A市城市土地行政主管部门B：A市城市建设行政主管部门C：A市城市房产行政主管部门D：A市城乡规划行政主管部门E：房地产估价机构必须加盖公章

8、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。A．3939.61B．4433.88C．4768.50D．5652.09

9、通常房地产开发投资利润率的计算基数为。A：土地取得成本+开发成本B：土地取得成本+开发成本+管理费用C：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D：开发完成后的房地产价值E：工业用地的监测点评估价格

10、根据（）的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。A．房地产交易方式B．房地产交易顺序C．购买房地产目的D．房地产类型
11、完成并出具估价报告后，估价人员应对涉及该估价项目的一切必要材料进行整理、归档和妥善保管。对估价材料的保存时间一般应在__年以上。A．5B．10C．15D．20

12、某套住宅的使用面积为100㎡，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50％，余款一年后支付；假设年折现率为6％，使用面积与建筑面积的比率为75％，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为元／㎡。A：5680B：5830C：5850D：7574E：工业用地的监测点评估价格

13、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元／月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3％的百分比租金．当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是万元．(2005年试题)A：13．2B：15．9C：19．5D：20．4E：借款合同

14、是调查时向被调查者所要收集的问题，它是反映调查单位特征的标志。A：调查对象B：调查总体C：调查项目D：调查标志E：执行层的组织协调

15、以下求取报酬率的方法中，使用试错法和线性插入法的是。A：累加法B：市场提取法C：风险报酬法D：投资报酬率排序插入法E：工业用地的监测点评估价格

16、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价。A：合法原则B：最高最佳使用原则C：估价时点原则D：替代原则E：工业用地的监测点评估价格

17、某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，则该项目的资本金净利润率为__。A．22.2%B．33.3%C．44.4%D．55.5%

18、拆除公益事业房屋，通常采用评估。A：市场法B：路线价法C：假设开发法D：成本法E：房地产估价机构必须加盖公章

19、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用__发包。A．专业工程B．建筑工程全过程C．分部工程D．分阶段

20、__是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。A．确定问题和调查目标B．收集信息C．制订调查计划D．分析信息

21、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。A．乙＜丙＜甲B．甲＜乙＜丙C．丙＜甲＜乙D．乙＜甲＜丙

22、租赁合同到期，承租人需要继续租用的，应在租赁期限届满前__个月提出。A．1B．2C．3D．4

23、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％，某宗房地产建筑面积为120㎡，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为元/㎡。A：2427.18B：2500.00C：2575.00D：2659.57E：工业用地的监测点评估价格

24、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月 16日的房价实际为__万元。A．2526B．2241C．2135D．2985

25、假设某类住宅的价格从3 000元／㎡下降到2 800元／㎡，需求从900套上升到1 000套。则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为。A：-1．33B：-0．66C：0．66D：1．53E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、反映企业长期偿债能力的指标是。A：流动比率B：速动比率C：资产负债率D：存货周转率E：执行层的组织协调

2、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为__元/m2。A．3800B．4500C．5200D．5600

3、集体土地未经依法不得出让。A：征用B：征收C：批准D：备案E：执行层的组织协调

4、获取房地产估价业务的措施可以有。A：突破专业能力限制，接受各种估价要求B：提高服务质量C：恰当的宣传D：低收费E：最大限度压缩估价作业期

5、我国城市土地使用制度改革突出表现在。A：征收土地使用费B：开展土地使用权无偿出让和有偿转让C：制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规D：修改宪法和土地管理法E：制定全国性的土地使用权出让和转让条例

6、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制。A：现金流量表B：损益表C：资金使用计划D：资金筹措计划E：资金来源与运用表

7、房地产开发项目的主要不确定性因素有。A：开发期和租售期B：权益投资比率C：资本化率D：贷款利率E：运营费用

8、报酬资本化公式的假设前提不包括（）。A．净收益A每年不变B．收益年限n为有限年C．报酬率y不等于零D．价格V符合评估时点市场情况

9、评估拆迁价格应精确到__。A．元B．角C．百元D．由双方协商

10、住房公积金的提取和使用原则包括。A：足额缴存原则B：合理使用的原则C：定向使用的原则D：严格时限的效率原则E：安全运作的原则
11、__建筑是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。A．砖木结构B．砖混结构C．钢筋混凝土结构D．钢结构

12、A市B住宅小区，专有部分面积为8万，小区总面积为9万。该小区于2006年10月业主全部入住，并召开了业主大会，成立了业主委员会。如果该小区共有750户业主，该小区业主做出有关改建小区建筑物决定，应当经。A：专有部分面积为4．5万以上的业主同意B：专有部分面积为6万以上的业主同意C：且有业主总数中的375户以上业主同意D：且有业主总数中的500户以上业主同意E：由于其他经济原因(非银行诉讼)法院裁定强制拍卖已经被抵押给银行的房地产，应通知抵押权人，或解除抵押，或根据国家规定的拍卖标的拍卖金额的受偿顺序受偿

13、房地产投资决策分析的主要工作包括。A：投资机会寻找B：市场分析C：投资机会筛选D：财务评价E：规划设计

14、引起建筑物折旧的因素包括。A：地震B：电梯数量不够C：酸雨D：单行道E：门窗的自然破损

15、间接融资的局限性主要表现在__。A．隔断了资金供求双方的直接联系B．在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注C．减少了对筹资者使用资金的压力和约束D．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制多E．融资风险大

16、某房地产投资项目的目标收益率为10％，内部收益率为16％，实际收益率为12％。银行的贷款利率为7.5％，则通货膨胀率是。A：1.82％B：2.33％C：3.57％D：5.45％E：借款合同

17、招标文件应当包括等所有实质性的要求和条件。A：招标项目的技术要求B：招标的监管人员C：招标的监管部门D：投标报价的要求和评标标准E：拟签订合同的主要条款

18、某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于基金。A：契约型B：公司型C：封闭型D：开放型E：执行层的组织协调

19、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券__。A．股份B．股票C．股单D．公司债券

20、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为__元/㎡。A．5377.78B．6277.78C．6722.22D．7847.22

21、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括__。A．待开发房地产的价值B．待开发房地产取得的税费C．续建开发成本D．销售费用E．销售税金

22、钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有等多种形式。A：墙承重结构B：剪力墙结构C：框架剪力墙结构D：框架筒体结构E：框架结构

23、列属于会计恒等式的是。A：资产-费用=负债+所有者权益-收入B：所有者权益=资产+负债C：资产+费用=负债+所有者权益+收入-利润D：负债=资产+所有者权益E：执行层的组织协调

24、在成本分析中，主要是区分__，明确它们之间的关系。A．经济成本B．总成本C．平均成本D．边际成本E．会计成本

25、某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为万元。(2007年试题)A：1．80B：2．80C：3．05D：5．00E：执行层的组织协调