广西住房空置率与金融风险关系研究
广西住房空置率与金融风险关系研究张煦【摘要】我国房地产业一直处于非理性繁荣状态,在全国房地产业迅猛发展的同时,住房空置问题也日益凸显,住房空置问题在国内学术界和政届一直争议不断,目前,房地产市场存在一种\"不合理\"现象,住房空置率高的情况下,房价也居高不下.而且房地产贷款占我国商业银行贷款的绝大部分,一旦房地产泡沫破灭,房价下跌,房子作为银行抵押物的价值也会降低,房地产商若无力偿还银行贷款,将转为不良贷款,导致银行不良贷款率增加,直接产生银行信贷风险,与房地产相关联的金融机构以及其他产业都将被牢牢套住,最终导致金融市场的系统性风险爆发.本文通过房地产统计年鉴和国家统计局收集到广西房地产相关数据,从房价与银行信贷的角度,分析广西全区住房空置与房地产金融风险的传导机制,并提出相应的政策建议,保证房地产市场的安全运行.【期刊名称】《价值工程》【年(卷,期】2019(038014【总页数】4页(P16-19【关键词】住房空置率;房价;银行信贷;房地产金融风险【作者】张煦
【作者单位】北部湾大学,钦州535000【正文语种】中文【中图分类】F299.23;F8320引言近15年来，房地产快速发展，成为我国经济重要的增长点，为我国GDP的增长起着巨大的推动作用，与房地产相关联的产业随之发展起来，同时，也推动着城市化进程的快速发展。但在房地产业发展的风生水起之时，也伴随着很多问题，尤其是近年来，关于住房空置问题的争论一直存在，有很多城市，比如鄂尔多斯，由于过度发展房地产，导致空置率过高，而被称为“鬼城”。由于我国房地产与银行以及一些金融机构有着密切的联系，如果住房空置率过高，必然会影响金融行业，形成房地产金融风险，房地产泡沫越大，房地产面临的金融风险也越来越大，对我国整个金融业、以及经济的正常运行都会带来巨大的影响和冲击。目前，国内外学者对房地产金融风险的研究比较早，研究也比较丰富。而从住房空置的角度出发，研究住房空置与金融风险之间的关系，相对来说，起步较晚，研究较少，主要集中在以下两个方面。一是关于住房空置与房价、房租的关联性研究。台玉红（2009）利用模型对住房空置率与房价进行实证分析。张川川（2016）认为降低房屋租金，有利于降低住房空置率，有利于住房租赁市场的健康发展。沈晓艳（2017）通过建立模型对土地价格和住房空置
进行实证研究，发现土地价格和住房空置呈负相关的关系。杨巧（2017）利用35个大中城市对住房空置的区域差异与房价之间的关系进行实证分析。二是房地产价格与金融风险关系的研究。况伟大（2011）认为房价波动、信贷波动以及两者联合驱动会引发我国银行不稳定。刘知博（2014）、郭连强（2105）认为我国房地产融资渠道单一，金融风险与信贷风险主要集中在商业银行。沈悦（2015）通过构建因子增广的系统性金融风险信息集，发现房价上涨，金融风险积累，房价下跌，风险暴露。王劲松（2016）通过实证研究发现金融不稳定的重要因素是房价波动和股市波动。张协奎、代晓玲（2018）根据2003-2016年的相关数据，运用VAR模型对我国房价与金融风险的关系进行实证研究，认为短期内房价上涨对流动性风险具有正向带动作用，同时流动性风险能够进一步推动高房价。郭娜（2018）构建DSGE模型考察房价、产出和通货膨胀等宏观变量在面对不同外界冲击时的响应，研究发现紧缩的货币政策使房价现将，杠杆率和系统性风险上升。1住房空置与金融风险的传导机制分析房地产金融风险主要包括流动性风险、信用风险、利率风险、资产质量风险、通货膨胀风险及其他风险。本文主要是从银行信贷风险的角度讨论房地产金融风险。房地产是一个资产密集型产业，根据国家统计局对分类标准，房地产开发资金构成主要包括国内贷款、外资、自筹资金与其他资金，其占比分别为17：0.1：32：51。国内贷款主要分为银行贷款和非银行机构贷款，其他资金主要以预售账款、定金、个人按揭贷款、债券融资等组成。与房地产直接相关的贷款主要是房地产企业开发贷款、个人住房贷款以及以房地产作为抵押物的其他贷款。住房空置对房地产金融风险的影响主要是基于住房空置—房价—信
贷风险传导机制，也就是住房空置会引起房价的波动，房价波动又会作用于银行信贷，从而形成房地产金融风险。本文认为住房空置可以通过三个方面来影响房价：一是房地产市场的供需关系，在市场经济中，房价虽然受到众多因素的影响，但仍然会遵循市场价格机制，也就是会受到房地产市场供需关系的影响，当房地产市场供大于求时，会导致房价下降，反之，当房地产市场供不应求时，房价会上升；二是当前经济环境会对房价走势产生影响，随着房地产业的快速发展，房价逐年上升，房地产业已成为一项极具投资属性的特殊行业。银行也进一步增加对房地产贷款的开放，进一步促进房地产业的发展；三是人们的心理预期，国内外很多学者认为，消费者和开发商的心理预期是影响房价的一个非常重要的因素。当房价上涨时，开发商会更希望开发更多楼盘，增加商品房的供给，而消费者也看到房价上涨的趋势，认为现在购买比之后购买会更划算。当市场上商品房的供给增加到一定程度时，尤其是商品房市场供过于求，导致住房空置问题严重时，消费者会对房地产市场持有一种观望态度，认为当地房价不会继续上涨，甚至会有所下降，这时会更加降低房地产市场的需求，使得市场供给过剩，最终会对房价产生影响。国内外关于房价与房地产金融风险的研究较多，很多学者认为房价波动是房地产金融风险形成的最主要成因之一。从历年的房价上涨形势看，房价的持续上涨过程就是房地产泡沫形成的过程，也是金融风险积累的过程，房地产泡沫一旦破灭，房地产金融风险就会爆发。从房地产开发资金来源可知，国内贷款和其他资金占比将近70%，其他资金中个人按揭贷款、预售账款占90%，银行和其他金融机构成为房地产开发资金来源的主要渠
道。根据对四大国有商业银行、13家股份制银行、10家城商银行和8家农商银行的数据统计，房地产抵押贷款约占商业银行贷款总额的43%。根据人民银行公布的数据显示，截止至2018年6月，我国房地产贷款规模达到35.78万亿元，房地产贷款占全部贷款的比重达到27.7%，如此高规模的房地产贷款额和如此高的贷款增速，一旦房价有所波动，将会对金融业的质量和规模产生影响，如果房价下跌，以投资为目的的购房者，将会舍弃手中的房子、或者是信用违约，房子作为银行的抵押物的价值会降低，这时银行的不良贷款会增加，银行的信贷风险会显露出来。不良贷款率是指金融机构不良贷款占总贷款余额的比重，不良贷款也就是银行收不回的贷款。银行为了保证资产健康，将被迫去杠杆，进一步推动房价下跌，形成螺旋式下跌，风险相互叠加，进一步推动银行不良资产率的上升。2广西住房空置与房地产金融风险现状分析2.1广西全区住房空置率偏高关于住房空置率的研究，我国起步较晚，尤其是在住房空置率的统计口径与计算方法方面，存在很多分歧，在统计数据的过程中很多方面没有达成共识，迄今国家统计局没有