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[键入文字]第一节物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵(掌握物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报。物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。二、物业经营管理活动的管理对象(掌握物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。（一）写字楼写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等构成。按照写字楼的使用方式不同，包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。表1-1国外写字楼分类级别[键入文字]
[键入文字]建筑质地级别理位置交通环境实物状况量(有关建筑条例或规范的要求。完善。包括甲级优越优越达到或超过24小时的先进维护、维修及保安服务。较先乙级良好良好。有—自然磨损存在。达到进，有功能陈旧的影响在某些丙级——存在较明—显的实物磨损方面不能满足新的要求存在明显的功能陈旧——相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。——低于新落成的同类建筑物能与新建成的写字楼建筑媲美。建筑功能物业管理收益能力优良写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。实践中，人们常从租户在寻租或续租写字楼时考虑的因素（所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型）出发，通过判别写字楼的吸引力，来对写字楼进行