房地产行业发展趋势及风险分析

一、行业政策基调：继续维持中性趋紧的多项限制性政策

2018年，中国房地产政策将基本围绕“房住不炒”的主基调进行，维持调控的高压态势。

第一，一二线城市的行政性限制政策仍将持续，限售政策可能会推广至三四线城市。2018年房地产调控政策可能会转向三四线城市，手段方面可能是以限售为主。如前期价格上涨过快但未出调控的宜昌、岳阳、宣城、衡水、金华、洛阳、绍兴等三四线城市，未来可能会出限售政策，从而防止市场过热。

第二，货币政策保持中性，宽松环境不再。货币政策受双重约束。一方面，全球货币宽松时代结束，利率水平在美元加息下压力不断攀升，在人民币汇率的压力之下，货币政策不能大幅宽松。另一方面，在居民、企业杠杆高企的背景下，利率提高会给实体经济带来巨大债务压力。

第三，去库存让位于去杠杆，居民房贷政策将持续保持从紧态势。经过2年时间的去库存，目前全国商品住房待售面积已经降到合理水平，一些城市库存开始短缺，房地产库存不再是主要问题。但近年来快速上升的居民杠杆更值得关注。目前全国已有54个城市共计出台了169条限贷政策，均不同程度地上调了首付比例。货币环境的趋紧导致房贷利率上升，2017年10月，全国首套房平均利率已升至5.3%，房贷额度受到控制出现下降。另外，2017年9月以来，北京、深圳等城市陆续出台严查消费贷、经营贷等流入房地产市场的文件。信贷收紧叠加金融市场强监管，个人住房贷款余额同比增速下滑。

二、区域发展优化：区域产业地产发展将出现结构化差异

产业转移作为直接推力，不同地区在不同阶段将出现不同产业地产需求。我国东部沿海产业升级后将原有产业转移至中西部和大城市周边小城镇，激发不同类型产业地产需求；另外，自贸区、国家级新区、城镇化等也均为产业地产需求的动力。

东部仍然占领政策扶持高地，走在产业升级发展的前端：未来发展重点在战略性新兴行业和交运、金融、信息等生产性服务业，加快进入工业4.0时代占据产业结构的高地，代表东部地区产业地产的核心—产业将会有更大的容量空间。东部沿海区域将加快进入工业4.0时代，各城市将抓住自身的行业和基地，进行差别化竞争。

随着长江经济带上升为国家战略，基建、港口将催生大量的产业地产机会，尤其是航运能力提高将极大刺激物流地产需求。目前东部地区拿地成本高，2018年预测，国家将继续发力中部地区经济崛起，产业引入更有势头，企业可适当考虑在中部和川渝地区拿地。

三、产业下沉趋势：房地产重心逐渐布局二线、三线城市

2018年初，楼市调控不放松且继续蔓延发酵，市场降温调整仍在延续。楼市销售温和降温，三四线城市销售亮点突出。在返乡置业带动下，三四线城市商品房销量仍保持惯性增长，但其增速明显回落。2018年1-2月，全国商品房销售面积同比增长4.1%，增速较2017年全年下降3.6个百分点，较2017年同期下降21.0个百分点。尽管如此，商品房销售金额增速逆势回升，反映三四线城市房价泡沫正在滋生。同期，商品房销售额同比增长15.3%，增速较2017年全年提高1.6个百分点。

泡沫滋生必然带来严厉调控。虽然在去库存支持下，三四线城市大多实现旺销，但其房价地价过快上涨并滋生泡沫，与去库存的初衷有所背离，后续从严调控、抑制投机、引导预期势在必行。

具体来看，2018年热点一二线城市将探底企稳，房价涨幅或将低位企稳；三四线城市的高光表现难以延续，房价涨幅也将高位回落。

第一节 房地产政策风险

2017年，我国房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。2018年是房地产长效机制建立的关键年份，需要相对稳定的市场环境。因此，调控政策的连续性和稳定性仍将被强调，调控政策不会出现根本性松动。在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的住房制度，推动长效机制的建立健全。房地产调控政策进一步收紧，将会影响到销售量和开发商的开工意愿。

第二节 经营风险

随着2017年3月以来楼市调控不放松、金融去杠杆的持续施压，房地产企业的资产规模增速将有所放缓、运营压力增大；营业收入继续坚挺，净利率等指标将有所下滑。2018年房企受销售增速放缓和融资环境紧缩的影响，企业的现金流将承压，房企资产规模增速将有所放缓，运营压力增大。房企拿地、新开工和投资速度下降，将导致资产规模增速整体放缓，资产运营压力增大。

第三节 土地价格高涨风险

2017年全国土地住宅市场呈现出“量升价跌”的发展态势，城市土地市场泡沫较高的区域主要集中在东部沿海，中西部大部分区域土地市场竞争不是特别激烈，高价地块数量较少，风险偏弱，存在开发商介入的机会，小部分区域如：重庆、成都等土拍市场竞争白热化，土地市场泡沫指数飙升，全国土地市场两级分化的趋势愈加明显。

预计2018年一线城市及二线热点城市增加的供地面积，将大部分集中在租赁用地、政策性用地上。考虑到一二线城市房地产市场的严控及三四线城市前期被释放出的大量的购房需求，2018年三四线城市的房价可能会面临较大的分化。预计2018年土拍市场的主战场可能会转向二线新秀城市及优质三四线城市，房地产开发企业仍面临土地价格上涨，运营成本加大的压力。

第四节 融资成本上涨风险

2017年，在国内融资环境逐步收紧的情况下，超半数企业融资总量较2016年大幅下降，融资成本整体回升，境外融资再次回归主流，重新成为房企的主要融资手段之一。从企业角度来看，规模房企优势凸显，融资能力相对较强，而中小房企生存压力逐步加大，尤其是融资能力相对较弱、负债压力较大的房企。随着传统融资渠道的逐步受限，房企除了辗转海外融资之外，还在国内积极拓展创新的融资方式，房企的融资方式也变得更加多元。

2018年各房企将面临市场下滑和资金链的双重风险。事实上，房企融资和资金链问题在2017年已经显露端倪，境内融资如公司债大幅减少，高成本的境外融资风行。2018年，对于房地产企业而言，将是4年来资金压力最大的一年。国家层面的金融持续去杠杆仍在进行，清理“影子银行”，限制房地产信托、私募以及各种表外融资，令房企的境内融资和资金来源面临压力。

第五节 信用波动风险

根据我国房地产2017年以来信用评级情况，2017年以来，级别变动全部为上调，核心原因为经历2016年房企业绩的爆发性增长，以及2016年发债规模的扩大，房企债务结构得到优化，在手货币资金明显充裕，财富创造能力明显增强，对债务保障能力有所提升。共计上调主体15家，多为布局一二线且具有良好发展势头的企业。

展望2018年，信用质量房地产企业信用水平将进一步分化，大型房企信用水平将保持稳定，中小型房企面临一定的波动风险。大型房地产企业拥有充足的土地和项目储备，融资渠道多样且畅通，信用水平将保持稳定，但中小型企业产品标准化程度一般，通过快周转实现资金回笼，融资能力较弱，融资成本升高，加之土地成本的上升，利润率将进一步被压缩，此外，中小型企业的项目集中度普遍较高，受区域市场调控政策影响较大，面临一定波动风险。预计2018年，房地产企业整体信用水平将进一步分化。