正在进行安全检测...
浅析新形势下我国三四线城市房地产市场走势
2017年是实施“十三五”规划的重要一年和推进供给侧结构性改革的深化之年，房地产市场平稳健康发展是工作重点。2017年我国经济下行压力仍存在、实际利率水平预计为负，必须坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。本文具体分析了三四线城市房地产市场形势并提出了相应对策。
标签：房地产；形势；对策
1、新形势房地产市场的主要特征
受到金融市场宽松环境和货币信贷条件的鼓舞，2016年全国房屋销售同比快速增长，城市间明显差异化。三四线城市商业办公空间成为关键“去库存”的地方。在分类思想上，由于城市的政策思想，经过近期的监管政策制度，房地产市场规模和价格变化稳定，市场趋势表现良好。特别是“控制房价”及“去库存”效果良好。主要表现在：
（1）房价从“点涨”到“普涨”；
（2）土地价格上升，地价和房价提升；
（3）投资同比增速大，房地产销售快速增长；
（4）销售增长加速，降低城市库存消化期；
（5）房地产企业财务状况有所好转，带动土地购置发展；
（6）棚改货币化安置比重不断提升，优化保障措施。
2、当前房地产市场形势
2.1中央和地方的住房调控责任划分不清
一般来说，我國住房设计体系不行。房产税及住房政策金融机构等住房制度尚未完善。中央政府调控过多，城市政府政策不灵活，不能按照政策实施调控。由以前经验看出，中央和地方的住房调控责任划分不清，地方政府对土地出让收入以及与房地产有关的税收依赖度很高，地方政府有力选择对应方法，削弱；了中央政府调控。
2.2调控体系不健全
房地产市场实时监控机制不完善，引入监管的时机不及时，导致控制政策的前瞻性和可预测性不够。而引入了新政策后，住房市场形势也有巨大转变，政策
有时会增加了市场波动。此外我国还没有建立规范性的监管机制，不能有力引导和稳定社会期望。另外，过度依赖信贷调整等短期政策，并无制定相关调控机制。三四线城市无一例外都是“限购”，“限贷”。主要依靠短期政策，中央政府应制定房地产税，建设用地和房屋政策金融机构集体管理等基础改革还没有完善。
2.3库存压力重点关注商业地产和三、四线城市—去化难度依然较大
尽管住宅库存总体水平逐步回归到合理范围，但仍有两种类型的库存还是一个很麻烦的问题。仍然是商业房地产综合盈余综合形势，去库存“难”。受宏观经济衰退影响，网购等影响，商业房地产模式面临挑战，库存更严重。根据有关统计，三四线城市库存土地消化周期长达4.3年，部分城市5年以上。
2.4房地产开发投资维持中低速增长态势
2017年房地产开发投资增速略有变化，预计将达到4%左右，比2016年同比增幅小。其主要依据是：一是房地产开发企业的土地购买价格有望下降。热卖地成本占房地产开发投入的比例很高，地价对投资增长的发展有很大的影响，如2016年1到10月份北京房地产开发企业征地成本占投资发展比例达到50%。在控制政策“不放松”的情况下，土地出让方式调整基础下，2017年热点城市土地市场有望逐步降温。三四线城市“库存”压力依然很大。企业发展消化住房为主，要发展土地，大规模建设施工，新建和征地预计2017年也难以有效改善“去库存”压力，房地产投资增速将持续下降，棚户货币化的比例将继续增加，2016年1月到11月的货币化和重新安置比重将达到48.5%。预计2017年增加到55%，最大化减少投资及建设规模。
3、未来房地产市场发展政策建议
3.1国家应保持全局性政策稳定可预期
一是努力解决商业房地产库存。应对某些商业，办公用房等项目调整规划，将其转变为科技研发房地产，创客空间，科技企业孵化器，商业住宅复合房地产，高层次人才公寓等，扩大房地产市场需求。引导降低住宅配置商业用房比例。二是着重监察房地产金融风险。对首付贷等各种新产品强力监管，应把中介机构和企业开展的金融业务纳入监督范围。如新房交易政府强制性财务监督，研究二手