中小学校物业管理
重点难点工作的应对措施及改进措施
1. 管理理念
管理服务理念是指导物业管理公司各项工作的思维准则，应符合公司企业精神和行业规范特征，将促使管理公司员工自觉树立“客户至上”的服务意识。
我司将在［ 中学］的物业管理服务中遵循以下理念：
1.1 以服务为导向
整个物业管理过程实质就是服务的过程，无论与客户接触程度低的保洁、保绿、设备管理等工作，还是与客户接触程度高的保安、报修、交通管理、延伸服务等工作，皆为管理公司所提供的服务。服务结果固然重要，服务过程亦同等重要，任何一位管理处职员、任何一件事情、任何一个环节都涉及客户对管理工作的整体评价，“全程服务、全员服务”正是这一理念的概括。我们在工作当中将同等地关注服务过程和服务结果。
1.2 导入酒店式服务内涵
高水准的物业管理应融入高端管理内涵，其意义不是要求各种类型的物业完全照搬一般物业管理服务模式，而是在建立严谨的内部管理制度的前提下，将高端服务的细微化、人性化、亲情化内涵引入物业管理服务，把“微笑”带给客户。
1.3 站在业户的角度发现并解决问题
在日常工作中管理者必须以角色换位的方式考虑、分析制度及流程是否合理，是否给客户造成了不便，先于客户去发现并改进工作中的缺陷和不足。我们认为这样才能体现真正专业的管理服务水准，才能创造真实的客户满意。
可以用比较直观和形象的语言表述：
◇ 不是客户依赖我们，而是我们离不开客户。
◇ 不是客户麻烦我们，应是我们还存在不足。
◇ 客户给了我们提供服务的机会，我们应时刻予以珍惜。
1.4 注重提高员工素质提升客户满意度
日常物业管理服务工作中，管理处员工与客户频繁接触，没有满意的员工，就没有满意的客户。因此，我们将通过制订人性化的管理制度、设定科学的薪酬体系、营造符合时代特征的企业文化以提高员工满意度，使员工以饱满的精神、舒畅的心情为客户服务，而不单纯是为了工作而工作，从而提升客户满意度。
2. 管理要点
根据招标书有关内容及要求，我司在全面考察［ 中学］现状后，认为其物业管理服务工作的要点如下：
2.1 核心要求
［ 中学］是一幢综合性教育机构，我司认为物业管理核心要求之一就是安全保障和设备保障。
安全保障体现为：管理公司提供周全、细致的安保服务，防止或终止任何影响或危及客户财产及人身安全的事件，包括但不限于火警、偷盗、抢劫、欧斗等；
设备保障体现为：管理公司提供专业的设备设施运行、维修、保养服务，防止或终止断电、断水、电梯事故、通信故障等现象。
2.2 环境要求
从客户角度考虑,辖区内所置环境就必须是众所归望的整洁、幽静、和谐、温馨；那么环境管理将成为该区域发展战略的一个重要方面，所以，管理公司仅关注核心要求是不够的，还必须关注环境要求，为辖区内的客户提供专业的保洁、保绿及环保服务。
2.3 形象要求
［XXXX中学］为上海市重点教育机构，形象至关重要。我司要求在维护好辖区外观及公用设施始终处于完好状态，并要求所有管理处员工始终以良好的精神面貌和职业素质行事，并在此基础上做好重要接待工作。
2.4工作重点
2.4.1设施设备管理
如果将机电设备比喻为整个建筑系统的心脏，那么供配电系统及消防系统就是重中之重。供电质量的好坏，将直接影响着其他设施设备能否正常的运行；而消防系统则是整个建筑系统的安全保障。为此，物业管理公司抽调机电管理技术骨干，组成强有力的安全保障体系，制定严格的运行管理制度及周期性的维护保养计划和标准，运用现代科技和管理手段，对学校的机电设施设备进行全方位的综合管理，达到最经济的设备使用周期和设备综合服务效益。同时加强对重点设备的监管力度，实行24小时的跟踪服务。对所有设施设备的维护管理具体落实到每个人，杜绝管理上的漏洞，实现机电设施设备的高效、节能和环保的最大化。
2.4.2校区建筑物本体管理
①制定维修、养护计划：制定科学、合理的日常和定期的维修、养护计划和实施方案，严格按计划和实施方案执行；
②重在查勘：监督房屋的合理使用，防止房屋结构的过早损耗或损坏，延长房屋使用寿命；
③及时维修：在早发现的基础上，及时维修，加强房屋尾花，延长房屋使用寿命；
④建立校区建筑物管理档案：为每一栋房屋建立系统的档案，及时统计检查的结果，掌握房屋完损情况。
2．5管理难点
2.5.1由于缺少设备安装前期的介入管理，设备在使用初期阶段各类技术参数的不稳定性，增加了管理和操作难度；
2.5.2管理区域广，各类设施设备安装较分散，人员的配备相应增多，加大了费用开支；
2.6 措施保障
2.6.1 保洁区域分析：
（1）、楼层地面为全瓷地砖，需进行定期机洗清洁日常推尘，以保持其光泽。
（2）、楼内玻璃附着灰尘时，污渍明显，需及时清洗。
（3）、教学楼、公寓楼层房门为木质，易变形和干裂，需进行木质打蜡保养。
（4）、 办公区外围地面为石材构成，需定时进行及时清扫和定期彻底清洗，以阻断污染物进入楼内。
（5）、栏杆、扶手为不锈钢，需定期进行保养
2.6.2 保洁措施及标准
（1）、楼梯、电梯、电梯外门及轿箱内壁、地面、楼梯扶手、踢角线及内侧玻璃
每周冲洗擦拭一次，每日用不锈钢保养液打光一次，并随时巡视清扫、擦拭、保持清洁。
（2）、卫生间
1）天花板、墙面部分，使用百洁布配合万能清洁剂随时对其进行彻底清洗，去除烟及灰尘，使其洁净光亮。
2）地面部分：首先进行表面酸化处理，除去污物及异味，而后采用XTAS42DS擦地机，百洁垫配合硬表面清洁剂每周对地面进行彻底清洗，去除表面及缝隙中的残留污垢，并且每日进行拖拭。
3）便池、尿斗，使用桶刷，进行日常保洁，做到无异味，无污物、无尿碱。每日清洗、消毒一次。尿斗内始终保持有富士香球并不小于1厘米；洗手盆、台面、镜面、镜框、木隔板、门窗、窗台、管线及开关面板随时擦拭，保持无灰尘、污渍；拖布池随时清洗，保持畅通；便篓垃圾随时倾倒。
（3）、公共部位的照明灯具
每年进行三次擦拭、除尘，对因灯具烧毁等造成的污迹随时擦拭，保持清洁、无污。不锈钢面光亮如初。
（4）、不锈钢部分
不锈钢耐腐蚀性强，光亮美观，如不经常保养和其它金属一样也会锈蚀，失去光泽，降低使用寿命。我们将根据实际情况，采取如下保养措施：
1）安排保洁人员每日使用专用不锈钢保养液进行光亮保养。
2）随时除尘、除锈。
3）保持无污渍，光洁明亮。
4）不锈钢烟灰桶：随时清理、倾倒，没有积存，保持桶内外及周围地面的洁净。
（5）杀虫灭鼠消毒
1）为保证大楼的环境卫生符合国家规定，公司在夏季每月6次、春秋季每月2次、冬季每月1次进行空气消毒，重点部位每日喷一次杀虫剂杀灭蚊蝇。
2）春秋季节每季度对后楼梯地下室设备层等隐患处灭鼠一次，确保大楼不受“四害”侵扰。
（6）、公共区域内侧玻璃
1）用玻璃专用清洗剂每月清洗一次；
2）日常随时抹灰，去除污渍。
3）做到光亮、无手印、无污渍。
（7）外墙、玻璃清洗
1）外墙根据板材特点，选用中性清洁剂进行每年1次集中高空作业彻底清洁，使用升降平台进行日常清洁维护。
2）选用玻璃清洁剂每年对外玻璃1次高空作业彻底清洁。
3）楼的外围进行日常清扫，每月集中用高压水枪配以中性清洁剂进行冲刷和拖拭。
4）楼层内地面采用静电吸尘剂进行不间断推尘，大厅地面每周进行集中抛光。
5）垃圾随时清理、果皮箱进行每日清洁、倾倒。
（8）、化粪池
1）清洁范围
物业管辖区内所有的化粪池。
2）作业程序
(1)雇用吸粪车一部(含5m长胶管3条，8m长竹杆1条)。
(2)用铁钩打开化粪池的盖板，敞开15分钟后，再用竹杆搅化粪池内杂物结块层。
(3)把车开到工作现场，套好吸粪胶管放入化粪池内。
(4)启动吸粪车的开关，吸出粪便直至化粪池内的化粪结块物吸完为止。
(5)盖回化粪池井盖，用清水冲净工作现场。
(6)每半年清理一次。
3）清洁标准
污水不能溢出地面。
4）安全注意事项
(1)吸粪作业时，防止弄脏工作现场和过往行人的衣物。
(2)因吸粪车的噪音较大，故应避开师生的休息时间进行作业。
(3)揭开盖子后，要有专人看护，清理后盖实，以防行人跌入。
(4)化粪池内的沼气有毒、易燃，故应待充分散发后，才能作业，且周围不得有明火。
（9）绿化管理
一级绿地：
1）植物配置合理。乔、灌、花、草搭配适当，能突出校区特色；绿化充分，无裸露土地。
2）树木生长健壮，生长超过该树种该规格的平均生长量，树冠完整、美观，修剪适当，主侧树分布均称，内膛不乱，通风透光，无死树和枯死杈；在正常条件下，不黄叶、不焦叶、不卷叶、不落叶；被啃咬的叶片最严重的每株在5％以下；无蛀干害虫的活卵、活虫；介壳虫为害不明显；树木缺株在2％以下；树木无钉栓、捆绑现象。
3)绿篱生长健壮，叶色正常，修剪造型美观，无死株和干枯枝，有虫株率在2％以下；草坪覆盖率达到95％以上，修剪及时整齐美观，叶色正常，无杂草；宿根花卉管理及时，花期长，花色正，无明显缺株。
4)绿地整洁，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施完好，无人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾及时清运。
5)按一级烟花技术措施要求认真地进行养护。
二级绿地：
1)植物配置基本合理。乔灌花草齐全。绿化较充分，基本无裸露土地。
2)树木生长正常，生长达到该树种该规格的平均生长量。树冠基本完整，内膛不乱，通风透光，修剪及时，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无明显黄叶、焦叶、卷叶、落叶；被啃咬的叶片最严重的每株10％以下；有蛀干害虫的株数在2％以下；介壳虫为害较轻；树木缺株在4％以下；树木基本无钉栓、捆绑现象。
3)绿篱生长造型正常，叶色正常，修剪及时，基本无死株和干死枝，有虫株率在10％以下；草坪覆盖率达到90％以上，修剪及时，叶色正常，无明显杂草；宿跟花卉管理及
4)绿地整洁，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运。
5)按二级养护技术措施要求认真地进行养护。
