可行性报告某项目可行性研究报告（doc 21页）

【可行性报告】某项目可行性研究报告(doc 21页)

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应元路项目

可行性研究报告

广州颐和集团有限公司

广州润荣房地产开发有限公司

2007年1月

一、

总则

1、项目背景：广州颐和集团2006年下半年采用收购项目公司方式整体收购位于应元路的项目（以下称为“应元路项目”）。

2、可行性分析结论：应元路项目地理位置优越，前期手续齐备，市场需求旺盛，且规划设计要点符合国家政策，是颐和集团2007年在广州中心城区的重点优质开发项目。

二、 项目公司情况及投资者背景

1、项目公司情况

公司名称： 广州润荣房地产开发有限公司

法定地址： 广州环市东路416号远洋商务大厦29层

经营范围：房地产开发、经营（持资质证经营）

2、投资者背景：

广州颐和集团有限公司于2003年8月正式成立，前身为广州远洋投资发展有限公司，成立于1992年。经过10 年发展，颐和集团目前已成为有9间控股公司、3间参股公司和2间间接持股公司的中型企业集团，涉及房地产、酒店和教育等投资，总资产价值超过10亿人民币，净资产超过3亿人民币，员工超过600人，创立的“颐和”品牌也获得广大客户及业界认可。获得荣誉包括：三届蝉联广东地产资信20强、广东房地产企业竞争力30强、广州最具诚信度企业8强、广州最具竞争力房地产企业10强，

颐和集团已建成的主要项目包括：

（1）、“广州的颐和园”颐和山庄，该盘销售总额超过9亿人民币，销售率超过99.9%，已售房屋入住率超过93%。

（2）、广州首家四星级的产权式商务酒店—远洋商务大厦，目前该酒店是环市路上条件最好、入住率最高的酒店之一，平均入住率为80%，每月营业额超过150万人民币。

（3）、5星级生态园林酒店—颐和大酒店，该酒店耗资1.5亿元人民币，2003年8月18日正式开业，目前酒店的平均入住率已经达到80%，每月营业额超过300万人民币。

（4）“颐和”品牌输出项目--沈阳颐和丽园，总建筑面积20万平方米,颐和集团与香港上市公司中远国际等公司合作，使用“颐和”品牌，并由颐和集团委派总经理和主要管理人员，并提供物业管理服务。

（5） 体育馆特区，享受型豪宅-颐和上院，该楼盘规划设计独特，开创了颐和建设中心城区项目的先河，住宅每平方米销售均价超过8500元人民币，受到购房者追捧，成为白云区城区豪宅楼盘的代表项目。

三、 市场基本概况

1、基本情况

广州商品房市场自2003年以来投资、需求持续高速增长，中心区供需出现平衡现象，价格成几何上升；土地招投标活跃且火爆；高品质二手房市场交易旺盛。2006年底《南方都市报》年终盘点楼市，综合整理2005年底了至今广州主流在售楼盘价格的四次统计数据后发现， 在本次统计的170余个楼盘中，有63个楼盘在两年时间中，价格增幅超过50％，有12个楼盘的价格增幅超过100％，16个楼盘的价格增长在5000元/平方米以上，价格最高的一个楼盘竟然在两年多时间内涨了13000多元/平方米。在2006年3月、8月、11月所作的三次广州房价统计中，一个明显的变化是，均价6000元/平方米的房价越来越少。而且需要注意的是，在不少均价6000元/平方米以下的楼盘中，实际售价超过6000元/平方米的单位是大多数，因此6000元/平方米以下的均价并不能代表楼盘的实际价格。如果房价明年依然以目前的增速递增，那么明年此时，均价6000元/平方米以下楼盘数量将可能是个位数。 在6000元/平方米楼盘数量萎缩的同时，7000－8000元/平方米的房价却大面积出现，成为目前在售楼盘的主流价格。根据南方都市报本次纳入统计且已正式公开发售的160多个楼盘中，7000－8000多元的楼盘接近半数。在海珠、天河、白云、番禺等区域，这一价位的楼盘分布较多。

而越秀区只有保利地产位于麓苑路的保利麓苑项目 在售，该项目销售占地近6000平方米，总建筑面积4万多平方米，为一幢33层的高层公寓，主力户型面积在80-110平方米之间，以二、三房的中小单位为主，均价已达11000元/㎡以上。

越秀区面积32.82平方公里,总人口106.91万人,现为广东省和广州市人民政府驻地，属广州的传统主城区,紧邻广东省政府北门。越秀区之名始于1950年6月，因区内有越秀山故名越秀。2005年5月，广州市调整行政区划，将原东山区的行政区域，白云区的矿泉街道，天河区的登峰街道、天河南街道的杨箕和中山一2个居委会、沙东街道部分区域划归越秀区管辖。按户籍人口和现行汇率初步测算,2005年越秀区人均生产总值达到9700美元,达到中等发达国家平均水平。“十一五”末期,按常住人口和现行汇率测算,越秀区的人均生产总值将达到1.5万美元。2005年，越秀城区生产总值达889.38亿元，占全市总量的17.39%，居全市各区之首，同比增长10.00％，2005年全区职工年平均工资达到48834元，城市居民家庭人均可支配收入18528元。

四、项目情况

1、项目概况：

应元路项目地块位于广州越秀区应元路，东邻洪桂新街，西靠由旧三层厂房改造的叠石酒吧，南侧为大石三巷旁广东省统计局、广东省粮食局为9层的两栋宿舍，北侧为22层的明达大厦及应元路。

项目总占地面积3416㎡，其中规划道路用地491㎡，净用地面积为2925平方米。规划用途为住宅、商业用地，容积率为8.49。

2、选址情况：

应元路项目所属老越秀区在总体规划上定位于 “一级城市中心”和“承担主城的职能”，本项目位于广州越秀区应元路70号之洪桂新街旁，该区域属省、市政府机关和宿舍较集中区域，已形成高品质住宅区氛围，是广州中心区自然生态环境最好的区域之一，也是广州政治、文化、教育的腹地之一，更为广州的历史中轴线，人文、历史、教育、体育、氛围浓厚，是省、市政府传统的后花园。

应元路项目用地位于元路南约60米、洪桂新街东侧,南距省政府范围的档案馆仅一墙之隔。宗地位于西北角，北距越秀山体育场100米。西距小北路、越秀公园东门1公里。项目用地周边均为已开发5至10年的多层、高层住宅，生活配套完善。用地南侧为9层楼政府宿舍两栋、省政府档案馆等；用地西侧为约20年的6层楼政府宿舍、2层楼的叠石会；用北侧为23层住宅楼；用地东侧洪桂新街为5层楼宿舍等。周边已无其他可开发地块。

3、 SWOT分析

（1） 优势

A、 区域优势：与荔湾区、天河区、白云区等区域相比，越秀区拥有较好的教育及人文环境，作为行政和居住区的发展为住宅开发奠定了扎实的基础，升值潜力深厚，越秀区竞争优势明显；

B、 该地块所在区域为传统高品质居住区域，周边为省、市政府部门及宿舍集中之地；

C、 优质教育资源：与颐和应元路项目一路之隔就是广州第二中学，周边还有第二十七中学、小北路小学、天秀小学等众多优质教育资源，将吸引重视子女教育的家长购买该地区物业；

D、 应元路所处中心区地段，交通便利，有十数条公交车接驳连接广州各地，且地铁二号线也有越秀公园站距离项目所在地也只有百米之遥；

E、应元路项目用地周边已具备完善生活配套，项目地块周围已有多个连锁便利店，包括银行、邮政、酒楼、肉菜市场、军队医院、快餐店、便利店、药店等基本生活配套主要在小北路段，大型商场、公立医院等大型配套主要分布在东风路及以南地段。广东大厦、中海酒店、越秀天安酒店等也在周边。另外越秀山、越秀公园、越秀山体育场与项目地块的距离都在1公里之内。

F、 该地区最近公开销售项目都已是在2005年4月开盘的，市场上已超过2年无一手楼推出，给颐和应元路项目奠定了很好的市场基础。

G、 颐和的品牌优势带来忠实客户：颐和开发物业的主要客户群集中在中高收入的政府官员、企业高级管理人员、私营企业负责人和专业技术人员，该部分人员重视子女教育、重视居住环境，所以与应元路项目的市场定位非常吻合。

（2） 劣势

A、 该地块总占地面积3491平方米，除去道路规划退缩后，净用地面积为2925平方米，地块呈L型，给规划设计带来困难，只能作为单体楼。难以营造小区环境，难以体现颐和营造景观绿化的特点。

B、 该项目不与越秀山景直接相邻，项目周边已有项目遮挡部分越秀山景观。

C、 该项目地块与省政府档案馆一墙之隔且地块狭小，在施工时间上受到限制较多，所以工期较郊区项目相对延长及成本增加。

D、 该项目由于所处位置紧邻省政府，所以政府对购房客户有限制，不允许港澳台及外籍人员购买，缩小了客户群。

（3） 机会

A、 由于老城区可开发地块少，市场供应量长期不足，且该项目本身地处传统高品质居住区域，周边集中了较多的优质教育资源，市场需求量大。

B、 应元路总长约900米，附近2公里范围内无一手在售楼盘，二手物业中靠近越秀山的价格高。商铺以住宅底层改商业为主，大型购物中心、餐饮中心较少。高档住宅的月租金为60-90元/平方米，地块南10000米（广州大厦附近），在建物业有合声越华的物业（45层，商业、办公、公寓）、广州瑞安中心（46层，商业、办公、公寓、酒店）。

（4）威胁：

应元路项目在所属区域的竞争主要来自2个层面：一是越秀区与周边其它城区的市场竞争：由于该区域土地成本高，且房屋价格一直保持比较高的水平，部分有意购买的客户可能转向白云区、番禺、金沙洲等地购买有完善配套的大盘；二是应元路项目与越秀区内其它楼盘的市场竞争：颐和集团具有的品牌优势、较强的专业能力、开发高档住宅的经验、户型创新等有利条件，有利于应元路项目从越秀区中已“同质化”楼房中脱颖而出，同时越秀区土地的稀缺因素，具有较强的产品独占优势。

4、 项目区域内二手楼交易情况：

5、项目市场定位：该项目所在区域特点是传统中心老城区高品质居住区，具有优质教育资源和便捷的生活配套，所以项目定位为高档住宅，配以少部分临街商铺的精品小规模社区。客户群体主要为：

（1） 该区域的传统住户；

（2） 重视子女教育的人员；

（3） 以出租房屋收租金的长期投资客户；

客户的年龄分布主要在30-50岁，职业多为外企及民企的高收入经理人、国营企事业单位的高级管理人员，私营业主，专业技术人员，高级公务员，辅以部分离退休人员。

6、 项目规划：

该区域内较新的二手楼物业户型及面积均以3房及以上的大户型居多，单价也都在万元以上，所以该区域内房屋总价偏高，缩小了客户的范围。

考虑到项目地块占地面积小，部分景观被遮挡的缺点，颐和应元路项目中将以精装修中小户型为主，再根据楼层和朝向规划部分3房大户型，使整个项目满足国家政策90平方米以下户型所占面积达到开发面积的70%的要求，这样的规划设计方案一方面减少在规划报建上的困难，同时满足客户购房目的：

（1）以子女教育、投资出租为目的的客户需要面积不大的物业，不过多考虑房屋的朝向和景观，他们可以接受房屋单价较高，但需要购房总价不高；

（2）以长期居住为目的的客户需要面积大、景观和朝向好的中大户型，他们可以接受较高的房屋总价

7、 开发进度：项目地块完成拆迁、已达到三通一平并获得国有土地使用权证，只要规划获得批准后取得施工证后即可开工建设。具体时间安排如下：

8、项目已获批文情况：

土地使用年限为70年，自2005年11月24日起算。

五、财务分析

1、经济指标

（1） 占地面积：项目总占地面积3416平方米，规划道路退缩491平方米，净用地面积2925平方米，容积率8.49。

（2） 可销售面积及销售价格：

2、开发成本：

（1） 计算标准：考虑应元路2005年一手楼价格、目前二手楼实际成交价格、该区域的市场需求情况和广州市房地产的市场走向，应元路项目的销售均价为每平方米14000元，其中部分1房和2房的小户型采用精装修发售。

(2)开发成本及损益预测：

（2） 现金流量预测：

应元路项目07年5月获得四证正式动工，07年底正式对外发售，08年完成全部销售并收回全部销售款，08年12月交楼。

（4）可行性

该项目开发期限为2年，包括开发成本、销售管理财务费用在内的总投资额为2.37亿元人民币，销售收入达到3.36亿人民币，税后净利润达到5100万，是一个投资合适，回收期快的优质项目。

六、综述：颐和应元路项目地理位置优越，结合区域内优质教育资源、颐和品牌优势和规划设计的特点，将在07、08年创造出一个市场追捧的优质项目，达到开发商和客户的双重满意。

（以下无正文）